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GUIDE JURIDIQUE
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LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONGÉS
1. Le bailleur a-t-il le droit de reprendre son bien ?

Il existe trois cas dans lesquels votre bailleur peut, en cours de bail , reprendre son bien et ainsi vous donner congé :
- La reprise pour habiter :
Le congé doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, concubin notoire, ses ascendants et descendants.
Le congé indiquant la décision du bailleur de reprendre pour habiter le local est suffisant. Le bailleur n’a aucune autre motivation à donner.
NB : le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre, au profit du locataire, une action fondée sur la responsabilité contractuelle.
- La reprise pour vendre le logement :
La vente du logement est un motif reconnu au bailleur pour donner congé, mais il ouvre droit au profit du locataire à un droit de préemption.
- La reprise pour motif légitime et sérieux :
Il s’agit pour le bailleur de donner congé à la suite d’une faute commise par le locataire :
Ex : l’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombe
Le motif légitime et sérieux doit également s’entendre en dehors de toute notion de faute du locataire :
Ex : décision du bailleur de restructurer son immeuble.

2. Comment délivrer un congé de façon régulière ?

Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.
Pour être valable et faire courir le délai de préavis, le congé doit avoir été effectivement réceptionné par le locataire .
NB : Lorsque la lettre est renvoyée à l’expéditeur avec la mention « non réclamée » ou lorsque, bien que réceptionnée au domicile du locataire, la signature apposée sur l’avis de réception est illisible, le bailleur doit procéder à une notification par voie d’huissier.


3. Quel est le point de départ du délais de préavis ?

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
NB : La date de réception doit s’entendre de la date de réception effective de la notification et non de la date de première présentation du pli recommandé par les services postaux.

4. Sous quelles conditions peut-on donner un congé anticipé ?

L’article 12 de la loi du 6 Juillet 1989, permet au locataire de résilier le contrat de location à tout moment , sans avoir à attendre la date d’échéance normale du bail . Vous n’avez pas besoin de justifier votre départ.
Votre congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception, trois mois à l’avance (période de préavis).
Il est important de souligner que la durée de votre préavis peut être réduite à un mois en cas de :

- mutation ou perte d’emploi

- pour les locataires âgé de plus de 60 ans et dont l’état de santé justifie un changement de domicile

- pour les locataires bénéficiaires du RMI

NB : les époux étant co-titulaires du bail, il suffit qu’un seul d’entre eux réponde à l’une de ces conditions.

5. Le bailleur a délivré congé. Si l’on quitte les lieux avant l’expiration du délais de préavis, est-on redevable des loyers et des charges jusqu’à la fin du préavis ?

Lorsque le congé émane du bailleur et quels que soient les motifs allégués, le locataire n’est redevable, pendant la durée du préavis, du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.


6. Le bail arrive à son terme. Le bailleur ne se manifestant pas, doit-on quitter les lieux ?

Si le bailleur n’a pas délivré un congé 6 mois avant la fin du bail par LRAR, le bail se renouvelle par TACITE RECONDUCTION et pour un même loyer.
En conséquence, et si vous le souhaitez, vous pouvez rester dans les lieux.

7. Le loyer du bail renouvelé

Si la révision du loyer est prévue dans le bail : celle - ci interviendra chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut , au terme de chaque année du contrat
Renouvellement du bail par tacite reconduction : Dans ce cas, le loyer est révisable selon la variation de la moyenne de l’indice INSEE du coût de la construction sur 4 trimestres. Cette révision doit être prévue dans le contrat.
Le bailleur peut diligenter une procédure de renouvellement du bail lui permettant de réévaluer le loyer dès lors que celui-ci est manifestement sous-évalué (article 17-c, Loi du 6 /07/1989).
Le bailleur doit alors proposer au locataire, au moins 6 mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier, le nouveau loyer.
NB : le délai de 6 mois doit être calculé à partir de la date de la remise de la lettre de proposition au locataire.
Si le bailleur n’a pas procédé à cette notification dans le délai prévu, sa demande en fixation d’un nouveau loyer est irrecevable.
La notification doit reproduire intégralement l’article 17-c de la loi du 6/07/89 et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
A défaut de la reproduction de cet article, la proposition du nouveau loyer est nulle.
Cette nullité n’est pas automatique et ne sera prononcée que si cette inobservation a causé un préjudice au locataire qui doit en apporter la preuve.

8. Désaccord sur le loyer du bail renouvelé

En cas de différent ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.
A défaut d’accord constaté par la commission dans le délai de 2 mois, le juge doit être saisi avant le terme du contrat.
A défaut de saisine, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

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