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ACHAT EN COMMUN : COMMENT CALCULER LES QUOTITÉS D'ACQUISITION ?

Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr

Vous achetez un bien en indivision avec votre concubin, votre partenaire pacsé, votre conjoint séparé de biens, avec un frère, une sœur, un ami… et vous souhaitez savoir de quelle manière sont déterminées les quotités acquises par chacun d’entre vous.

I. Assiette du calcul
Les quotités acquises par chacun des acquéreurs sont calculées à partir de toutes les sommes versées au titre de l’acquisition, notamment le prix de vente, le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation, la commission d’agence, la rémunération du notaire, les débours, les droits et taxes ainsi que le compte de prorata (taxe foncière, charges de copropriété, fonds du roulement du syndic…). L’ensemble de ces sommes constitue le prix de revient du bien immobilier acheté.

Exemple : A et B, partenaires pacsés, acquièrent un appartement au prix de 300 000 €, frais d'agence inclus de 10 000 €. Les frais prévisionnels de mutation sont de 22 400 €. Le dépôt de garantie est de 5%, soit 14 500 €.

Prix de revient
Prix de vente 290 000 €
Dont dépôt de garantie 14 500 €
Commission d’agence 10 000 €
Frais de mutation 22 400 €
Soit, au total 322 400 €

II. Modalités de calcul des quotités d’acquisition
Vos quotités d’acquisition dépendront de la constatation de l’origine des fonds qui seront versées en la comptabilité du ou des notaires.

Précisons à cet égard que le notaire ne peut accepter que des fonds des acquéreurs, à l'exclusion de toute autre personne (parents, compte-joint avec une tierce personne, société...).

A. Acquisition sans prêt

Le notaire doit constater dans sa comptabilité l'auteur du versement, c'est-à-dire le titulaire du compte depuis lequel ont été faits les virements.

Si le virement provient d'un compte personnel (dont l'un seul des acquéreurs-indivisaires est titulaire), le notaire constatera le versement par cette seule personne. Dans la comptabilité du notaire apparaîtra le libellé suivant : "versement par A de x euros".

En revanche, si le virement provient d'un compte-joint des acquéreurs, le notaire constatera le versement par les acquéreurs à concurrence de 50 % chacun s'ils sont deux. Dans la comptabilité du notaire apparaîtra le libellé suivant : "versement par A et B de x euros"

De ce que le notaire constate se déduit la quotité d'acquisition.

Exemple :

1/ Origine des fonds :

Auteur du versement Nature du versement Montant
Versement par A (compte personnel) Dépôt de garantie 14 500 €
Partie du prix de vente 50 000 €
Soit au total A 64 500 €
Versement par B (compte personnel) Commission d’agence 10 000 €
Frais de mutation 22 400 €
Partie du prix de vente 75 500 €
Soit au total B 107 900 €
Versement par A et B (compte-joint) Partie du prix de vente 150 000 €
Soit au total A et B 150 000 €
Ensemble Prix de revient 322 400 €

2/ Quotités d'acquisition :

Quotités d’acquisition de A
A a versé de son compte personnel 
100% 64 500 €
A a versé du compte-joint 50 % 75 000 €
Total versé par A 
139 500 €
Sur un prix de revient de 
322 400 €
Soit pour A 
43,27 %
Quotités d’acquisition de B
B a versé de son compte personnel
100% 107 900 €
B a versé du compte-joint
50% 75 000 €
Total versé par B
182 900 €
Sur un prix de revient de
322 400 €
Soit pour B
56,73 %

B. Acquisition avec prêt

Les sommes empruntées sont réputées appartenir à chacun des emprunteurs à concurrence de la moitié. En effet, l'obligation au remboursement est présumée par la banque reposer pour moitié sur chaque co-emprunteur (obligation de souscrire un compte-joint sur lequel les remboursements seront prélevés). Vis-à-vis de la banque, vous êtes regardés comme des codébiteurs solidaires. Il n'en va autrement que dans deux cas : · une offre de prêt consentie séparément à chacun des acquéreurs ; · la stipulation expresse contraire de la banque (et non de l'assurance) qui précise une obligation au remboursement différente.

Cette règle s'applique indépendamment des remboursements que vous projetez de faire. En effet, la question de la contribution effective au remboursement de l'emprunt se règle entre vous dans un compte d'indivision.

Exemple :

1/ Origine des fonds :
Auteur du versement Nature du versement Montant
Versement par A (compte personnel) Dépôt de garantie 14 500 €
Partie du prix de vente 30 000 €
Soit au total A 44 500 €
Versement par B (compte personnel) Commission d’agence 10 000 €
Frais de mutation 22 400 €
Partie du prix de vente 75 500 €
Soit au total B 107 900 €
Versement par A et B (compte-joint) Partie du prix de vente 20 000 €
Soit au total A et B 20 000 €
Emprunt bancaire 150 000 €
Soit au total A et B 150 000 €
Ensemble Prix de revient 322 400 €

2/ Quotités d'acquisition :
Quotités d’acquisition de A
A a versé de son compte personnel
100 %
44 500 € 
A a versé du compte-joint 50 % 10 000 €
Quote-part d’emprunt 
50 % 75 000 €
Total versé par A 
129 500 €
Sur un prix de revient de 
322 400 €
Soit pour A
40,17 %
Quotités d’acquisition de B
B a versé de son compte personnel 
100 % 
107 900 €
B a versé du compte-joint 
50 % 
10 000 €
Quote-part d’emprunt 
50 % 75 000
Total versé par B 
192 900 €
Sur un prix de revient de 
322 400 €
Soit pour B
59,83 %

III. Volontés des parties
Le notaire est tenu de mentionner dans l’acte de vente les quotités constatées dans sa comptabilité.

Les acquéreurs peuvent toutefois souhaiter des quotités ne correspondant pas à celles constatées dans la comptabilité du notaire. Le transfert d’argent d’un patrimoine à l’autre s’analyse alors soit en un prêt soit en une donation. Le notaire vous informera des conséquences attachées à ces qualifications en vous fournissant les conseils nécessaires.
	

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