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DROITS ET DEVOIRS DU BAILLEUR
1. Le bailleur est il libre de fixer le prix du loyer ?
Les modalités de fixation du loyer sont prévues par la Loi du 6/07/89.
Le loyer initial est fixé d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire dans certains cas :
- logement neuf
- logement vacant ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise aux normes
- logement faisant l’objet d’une première location et conforme aux normes réglementaires
- logement vacant ayant fait l’objet , depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.
Dans les autres cas , il doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Le bailleur devra alors fournir au locataire des références de loyer, lesquelles doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
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A défaut , le locataire pourra contester le montant du loyer, dans un délai de 2 mois à compter de la signature du bail , sans que ce dernier soit remis en cause ; il doit pour cela s’adresser à la commission de conciliation et , à défaut d’accord , au juge.
2. Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?
Le bailleur peut exiger du locataire le remboursement de certaines charges afférentes aux lieux loués.
Le décret du 26 Août 1987 détermine les charges récupérables et son annexe fixe une liste limitative.
Ce texte est d’ordre public et aucune dérogation n’est possible.
Cette liste comprend les catégories de charges suivantes :
les dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations des ascenseurs et des monte-charges,
les dépenses relatives à l’eau froide et chaude, au chauffage
certaines dépenses relatives aux parties communes intérieures au bâtiment (électricité, entretien de propreté) ou aux équipement divers(ventilation, interphone) ainsi qu’à l’hygiène (désinsectisation et désinfection, vidange des fosses d’aisance)
certaines dépenses relatives aux espaces extérieurs(aires de stationnement, espaces verts, aires et équipements de jeux)
le droit de bail (pour les loyers supérieurs à 3000frs ), la taxe de balayage et redevance d’enlèvement des ordures ménagères
les dépenses de personnel (salaire brut auquel s’ajoute la part des cotisations sociales et fiscales à la charge de l’employeur).
3. Le paiement des charges
Les charges sont exigibles sur justification, ce qui exclut l’évaluation forfaitaire ; en effet, la loi impose la fixation des charges sur une base réelle.
Elles peuvent faire l’objet du versement de provisions, lesquelles doivent donner lieu à une régularisation au moins annuelle.
Ces charges étant la contrepartie d’un service rendu au locataire, le bailleur doit justifier que le service a bien été rendu et les dépenses engagées.
Lorsque les charges font l’objet de provisions, le montant prévisionnel doit être justifié :
Un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser à chaque locataire un décompte par nature de charge.
Pendant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires.
Il s’agit des factures, des contrats de fourniture et d’exploitation, les quantités globales consommées et le prix unitaire de ces consommations.
