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PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE : COMMENT TENIR COMPTE DES TRAVAUX RÉALISÉS SUR LE BIEN VENDU ?
Philippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr
Lorsque le vendeur d'une maison réalise une plus-value, il est en principe imposable à ce titre. S'il avait réalisé des travaux sur la maison, il peut toutefois diminuer le montant de la plus-value et l'impôt y afférent. Pour réduire le montant de la facture fiscale, il convient d'éviter une erreur souvent commise.
Nous prenons l'hypothèse d'une personne qui a acquis un terrain - en l'achetant ou en le recevant par donation ou en héritage -, qui a fait construire sa maison sur ce terrain, puis qui a réalisé ultérieurement des travaux sur sa maison, avant de la revendre quelques années plus tard. Comment peut-elle se prévaloir de ses factures de travaux pour réduire l'impôt sur la plus-value ?
Le montant de la plus-value imposable s'obtient par la différence entre le prix de vente du bien et son "prix d'acquisition".
1. Définition du prix d'acquisition
Lorsque le bien a été acheté, le "prix d'acquisition" à retenir est le prix d'achat stipulé dans l'acte d'achat. Lorsqu'il a été reçu par donation ou succession, c'est la valeur qui a servi à calculer les droits de donation ou de succession qui constitue le "prix d'acquisition". Dans l'hypothèse de la vente d'une maison construite par le vendeur, le prix d'acquisition se compose des deux éléments suivants : - le prix d'achat du terrain ou sa valeur le jour de son acquisition ; - le coût des travaux de construction de la maison sur le terrain : frais d'architecte, taxes et participations liées à la construction, factures des entreprises... Si le vendeur avait lui-même réalisé les travaux, le coût des matériaux nécessaires à la construction, et le cas échéant de la main d'œuvre, sont pris en compte. Il convient donc de bien veiller à conserver l'ensemble des factures. A noter que si le vendeur a bénéficié de réductions d'impôt sur le revenu à l'occasion des travaux de construction, il peut tout de même se prévaloir de ces travaux pour diminuer l'impôt de plus-value immobilière. Une fois le "prix d'acquisition" défini, d'autres travaux peuvent venir en majoration de ce prix.
2. Majoration du prix d'acquisition
Postérieurement à l'achèvement de sa maison, le vendeur a pu réaliser des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou encore d'amélioration. Le coût de ces travaux peut aussi venir diminuer le montant de l'impôt de plus-value, à condition cette fois que le vendeur n'ait pas bénéficié à ce titre de réduction d'impôt.
Contrairement aux travaux antérieurs à l'achèvement de la maison, les travaux réalisés après ne viennent que "majorer" le prix d'acquisition, et non le "définir". Cette distinction a son importance car si la maison est achevée depuis plus 5 ans au jour de sa vente, le vendeur peut opter pour le forfait de 15 % du "prix d'acquisition" ci-dessus défini. Ce sont alors ces 15 % qui viennent en majoration du prix d'acquisition, en lieu et place du coût des travaux de construction postérieurs à l'achèvement de la maison. Le vendeur a le choix de la majoration entre le forfait de 15 % et les frais réels que constituent les factures de travaux. Le vendeur doit donc comparer le montant des factures de travaux en sa possession, avec le montant résultant du forfait de 15 %.
Voici une illustration : - Prix d'acquisition du terrain : 100 - Coût des travaux antérieurs à l'achèvement : 300 - Coût des travaux postérieurs à l'achèvement : 50 1. Définition du prix d'acquisition : 100 + 300 = 400 2. Majoration du prix d'acquisition : - si frais réels : 50 - si forfait : 15 % x 400 = 60 Le vendeur optera pour le forfait.
3. Conclusion
C'est la date d'achèvement de la maison, c'est-à-dire la date à laquelle elle est devenue habitable, qui constitue l'élément clef, et permet de ranger les travaux effectués antérieurement dans la catégorie "définition du prix d'acquisition" sur lequel peut s'appliquer le forfait de 15 %, et ceux réalisés postérieurement dans celle de "majoration du prix d'acquisition" laquelle vient en concurrence avec le forfait de 15 %.
Une erreur souvent constatée est de considérer que l'ensemble des factures de travaux en possession du contribuable constitue une "majoration du prix d'acquisition", sans égard à leur date de réalisation en comparaison de la date d'achèvement de la maison. Or raisonner de la sorte aboutit à diminuer inutilement le montant du forfait de 15 %, voire à s'en priver purement et simplement.
L'exemple suivant permet de saisir l'importance de bien qualifier les factures de travaux : - Prix d'acquisition du terrain : 150 - Coût des travaux antérieurs à l'achèvement : 350 - Coût des travaux postérieurs à l'achèvement : 50 1. Si l'on considère à tort l'ensemble des travaux comme une majoration du prix d'acquisition a. Définition du prix d'acquisition : 150 b. Majoration du prix d'acquisition : - si frais réels : 400 - si forfait : 15 % x 150 = 22,5 Le vendeur retiendra les frais réels, et le prix d'acquisition final sera de 550. Le forfait de 15 % ne sera à tort pas appliqué. 2. Si l'on répartit correctement les factures de travaux a. Définition du prix d'acquisition : 500 b. Majoration du prix d'acquisition : - si frais réels : 50 - si forfait : 15 % x 500 = 75
Le vendeur appliquera le forfait, et le prix d'acquisition final sera de 575.
Mais il ne faut pas inversement se laisser aller à la tentation de tout inclure dans la définition du prix d'acquisition, en vue de gonfler artificiellement le forfait de 15 %. L'administration fiscale veille...
